新手上路必看 :日本樓投資的Q&A
為了讓大家能盡快投入日本的高回報市場, 請大家務必先看此 :日本房地產投資的Q&A, 因為日本樓和香港的玩法很不同, 多些了解, 可助更快更準地挑好物件
常見問題:
1., 在日本買樓, 大家最關心~~可以做Mortgage(按揭) 嗎？
香港客戶可在日本中國銀行分行或ORIX歐力士(亞洲)有限公司申請樓按， 個別中介公司和日本當地銀行有合作關係, 可借樓價50% - 60%多的按揭。而最少借貸是2500萬日元, 個別合作銀行是可以安排約2000萬日元樓價的貸款。上述資料會因銀行決定而有所變動， 申請人須要符合相關收入要求及持有香港護照身份。
2., 可以在日本網站找物業再由香港代辦嗎？
可以的，在日本買賣物業和香港相似，如果賣方的中介公司願意合作也可以安排， 但在日本網站的釣魚盤即是廣告物業比較多， 部分物業可能是不存在。
3. 請問我唔識日文, 點算?
我們在香港有廣東話專員解答疑問及輔助, 在日本也有華人社員 ， 所以溝通和翻譯方面問題不用擔心。
4.,點收租? 租客欠租邊個追?
日本當地的租務管理會為你代勞, 租款也可定期電匯至香港.
5.,香港人在日本當地買樓，有限制嗎？
自1998年改法後，對海外人士在日本置業的限制已被取消。目前來説, 日本法例没有特別限制海外人仕置業。也沒有金額限制
6. 是否能以公司名義購屋？
可以， 注意如果是日本公司的名義， 租金收入的利得稅方面會比一般個人稅項為高。
7.,購買會收中介或顧問費?
依日本仲介收費基凖,也是 3%＋6 萬日圓＋消費稅， 如物件價格低於400萬円則另有規範， 部分香港中介公司不會另加收費用，港日同價。
8.,看到心儀物件，如何購買呢？
在本網看到心宜物件後，在申請書上填上出價及一些特別事項(例如是否凶宅等等)
中文地址,姓名及簽名, 確認下列資料及接受條款，便可以申请了。
9.,申请後, 申请者可以單方面取消嗎?
不可的, 在交申請書前，必須要確認了解這物件 , 如非特別情況不可以單方面取消。
10.,如何出價及還價呢？
一般個人屋主物件，出價低3-4%已很盡了， 如果大幅度殺價會視為不尊敬行為。 大部分搶手物業是0議價空間，如屋主不接受第一次Offer, 申請者可再出價。
11.,購買時，除了物件本身的費用外，還有甚麼費用呢?
還需繳納稅金及仲介服務費等各項費用， 律師費用， 及災害保險費用，大約是物件總金額的8% - 11%。
12. 日本購屋時有哪些稅項？
一次性款項
印花稅[印紙税] Stamp
如果價格是五千萬日元或以下, 印紙税也會在一萬日元或以下。
所得金額 税率 控除額
195万円以下 5.00%
195万円を超え 330万円以下 10.00%
330万円を超え 695万円以下 20.00%
695万円を超え 900万円以下 23.00%
900万円を超え 1,800万円以下 33.00%
1,800万円超 40.00% 2,796,000円
( 以上未計算免稅額)
出售稅款
譲渡税(個人名義)
‧物業轉售時所須繳納之稅款
‧稅率會因賣方轉售前之不同持有期而異
‧如於買入後5 年內轉售，稅率為30%
‧如於買入後5年後轉售，稅率為15%
不動產取得稅
‧固定資產稅評估金額之3%
‧按政府估價金額，而非賣買價格計算， 一般估價比買賣價格為低
登記許可稅
‧物業或土地之擁有權登記
每年款項
固定資産税
‧標準稅率為1.4%
‧按政府估價金額，以物業之大小及建築類型計算
‧物業成交後第一期稅款會按比例計算(由成交日至同年12 月31 日)
都市計畫稅
‧最高可徵收稅率為0.3%
‧按政府估價金額，以物業之大小及建築類型計算
都市計畫說和固定資產稅合稱為固都稅， 類似香港的差餉， 可以分四次繳交， 或者一次性繳交一年。
其他稅款
1.贈與稅
增與稅是對因贈與而接受財產的人（包括非居民）徵收。因贈與而取得不動產時，還要繳納上述不動產取得稅及登記許可稅。
2.繼承稅
繼承稅是對因人的死亡而繼承財產或者接受遺贈取得財產的人（包括非居民）徵收的稅金。以該財產的一定金額作為繼承稅繳納。
因繼承而取得不動產時，還要繳納登記許可稅
上述稅率及價格會因日本稅制改革而有所變動。
13., 購買日本物件需要準備什麼文件?
( a )香港身份証&護照副本
( b )民政事務處宣誓在各區民政事務處免費辦理(中文/英文)
( c ) 中文姓名圖章(不可以用原子印)
14. 管理費和修繕積立金是甚麼費用？
管理費，是為了管理・保持公共部分的費用。包含「建築和設備等的定期檢査費、管理員的人工等、清掃委託費、公共部分的水電費、建築管理公司的委託費」等費用。
修繕費，是為了長期確保・維持建築物的安全性而實施的修繕工程上所需要的費用，牆壁等的修補、公共部分的修繕等大型修繕工程前，為避免突然過大的支出，事前由各戸每個月共同積蓄此費用。
15.,居住海外的人, 需要交利得稅嗎?
居住海外的人獲得日本國內房地產時，只要在日本地區有任何的收入都需要繳稅, 年收入低於 195 萬円的稅率是 5%。
16. 如何繳付樓宇款項及安排匯款?
購買日本物業, 必須跟隨日本不動產的相關法例 和受相關保障, 強烈建議把款項直接匯款日本持牌中介公司戶口或者由司法書士保管。
17., 為何查詢的物件經常巳售出, 是"釣魚"物件嗎?
在日本中介業的還有不少用"釣魚"物件作推廣手法, 原因是為了收到更多的查詢速成更多的交易。
18., 為何要做民政事務署宣誓?
在日本買物件時, 他們需要戶籍謄本作産權轉移及登記, 但香港客人只需民政事務署宣誓便可.
19., 租賃管理服務範圍?
a) 每個月向房客收房租
b )處理房客打電話來所抱怨的事情（例如：門鎖壞掉、馬桶..等）
c )舊房客搬走後找新房客
d )重新整理房子
e )向房客或保證人催繳房租
f )房屋維修: 請維修公司估價，會先向屋主報價
20., 買日本樓的使費及稅金,佔樓價7-12%, 是否中介公司的利潤很高? 其實除了中介費用外還有其他購置稅保險等等
這使費及稅金其實巳包括 :
( i ) 司法書士及轉移登記稅
( ii )不動産取得稅
( iii )印紙稅
( iv )保險
21., 萬一中介公司不幸結業, 可以如何處理?
在交易完成， 租務管理方面由日本租務管理公司直接處理，對收租沒有影響。
22.,萬一,日本的管理公司結業, 點算?
業權是購買者的,只需找另一個仲介或管理公司, 委托收租管理便可
