新手上路必看 : 日本房地產投資的Q&A

新手上路必看 :
日本樓投資的Q&A



為了讓大家能盡快投入日本的高回報市場, 請大家務必先看此 :
日本房地產投資的Q&A, 因為
日本樓和香港的玩法很不同, 多些了解, 可助更快更準地挑好物件


1., 在日本買樓, 大家最關心~~可以做Mortgage(按揭) 嗎?
 
香港客戶可在中國銀行(東京/大阪)分行或ORIX歐力士(亞洲)有限公司申請樓按,最多可借樓價50% - 60%的按揭。而最少借貸是2500萬日元。上述資料會因銀行決定而有所變動
如物件價格低於2000萬日元, 是不能做Mortgage(按揭) 

2., 除了網站上的物件外,還有其他物件嗎?
 
在網站上及Facebook的物件只有少部分,每日(甚至是一日幾次在Facebook)更新, 如果想取得更多最新物件資訊,請隨時與我們諮詢。
好物件轉眼即逝, 我們顧問的
物件即時更

3. 請問我唔識日文, 點算? 
 
我們在香港有廣東話專員解答疑問及輔助, 日本當地也有中國社員(普通話)處理交易及跟進, 個別合作仲介更有香港社員長駐東京

4.,點收租? 租客欠租邊個追?
 
日本當地的租務管理會為你代勞, 租款也可定期電匯至香港.

5.,香港人在日本當地買樓,有限制嗎?
 
自1998年改法後,對海外人士在日本置業的限制已被取消。目前來説, 日本法例没有特別限制海外人仕置業。也沒有金額限制

6. 是否能以公司名義購屋?
 
可以。

7.,經我們購買會另收中介或顧問費?
 
我們購買和自行到日本購買一樣, 依日本仲介收費基凖,也是 3%+6 萬日圓+消費稅(仲介收費基凖的8%), 如物件價格低於400萬円則另有規範
(物件價格低於200萬円的, 我們會另收行政服務費用800港元.)
 
日本仲介收費基凖
200萬以下:5%(3%+2%) X1.08(消費稅)
201萬- 400萬以下:4% + 2萬円 X1.08(消費稅)
超過400萬時: (總價 X 3% + 6萬円)X1.08(消費稅)

8.,看到心儀物件,如何購買呢?  

在本網看到心宜物件後,在申请書上填上出價及一些特別事項
(如發生過兇案,申請便冇效等
)
中文地址,姓名及簽名, 確認下列資料及接受條款,便可以申请了。

9.,申请後, 申请者可以單方面取消嗎?
 
不可的, 在交申请書前,必须要確認了解這物件,申请也不可以撒回除非特別情況(請向我們的同事查詢) , 如買家悔約, 我們會另收行政服務費用

10.,如何出價及還價呢?
 
一般物件,出價低3-4%已很盡了。好物件是0 議價空間,如屋主不接受第一次Offer, 申請者可再出價(出價後不能取消). 

11.,購買時,除了物件本身的費用外,還有甚麼費用呢?
 
還需繳納稅金及仲介服務費等各項費用,大約是物件總金額的8% - 11%。

12. 日本購屋時有哪些稅項?
一次性款項
印花稅[印紙税] Stamp
 
所得金額 税率 控除額
195万円以下                                  5.00% 0円
195万円を超え 330万円以下 10.00% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20.00% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23.00% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33.00% 1,536,000円
1,800万円超 40.00% 2,796,000円
 
出售稅款
譲渡税(個人名義)
‧物業轉售時所須繳納之稅款
‧稅率會因賣方轉售前之不同持有期而異
‧如於買入後5 年內轉售,稅率為30%
‧如於買入後5年後轉售,稅率為15%
 
 
不動產取得稅
‧固定資產稅評估金額之3%
‧按政府估價金額,而非賣買價格計算
 登記許可稅
‧物業或土地之擁有權登記
銷售稅[消費税]
‧稅率為物業價格之8%
‧新舊建築物皆為課稅對象(土地除外)
‧稅額通常包括在出售價格之內
 
每年款項
固定資産税
‧標準稅率為1.4%
‧最高可徵收稅率為2.1%
‧按政府估價金額,以物業之大小及建築類型計算
‧物業成交後第一期稅款會按比例計算(由成交日至同年12 月31 日)
都市計畫稅
‧最高可徵收稅率為0.3%
‧按政府估價金額,以物業之大小及建築類型計算
個人所得稅
‧從物業中賺取收入時須繳納之稅款
‧如年收不高於195 萬日元,稅率為5%
‧如年收高於195 萬日元但不高於330 萬日元,稅率為10%,免稅額為97,500 日元
 
其他稅款
       
1.贈與稅
 
增與稅是對因贈與而接受財產的人(包括非居民)徵收。
因贈與而取得不動產時,還要繳納上述不動產取得稅及登記許可稅。
應納稅價格=贈與財產金額-110萬日圓(基礎扣除)
稅額=應納稅價格×稅率-扣除額
 
2.繼承稅
 
繼承稅是對因人的死亡而繼承財產或者接受遺贈取得財產的人(包括非居民)徵收的稅金。以該財產的一定金額作為繼承稅繳納。
因繼承而取得不動產時,還要繳納登記許可稅
 
★ 上述稅率及價格會因日本稅制改革而有所變動。

13., 購買日本物件需要準備什麼文件?
( a )香港身份証&護照副本
( b )香港地址證明書(Declaration)(可在各區民政事務處免費辦理(中文和英文))
( c ) 中文姓名圖章(不可以用原子印)

14. 管理費和修繕積立金是甚麼費用?
 
管理費,是為了管理・保持公共部分的費用。包含「建築和設備等的定期檢査費、管理員的人工等、清掃委託費、公共部分的水電費、建築管理公司的委託費」等費用。
修繕費,是為了長期確保・維持建築物的安全性而實施的修繕工程上所需要的費用,牆壁等的修補、公共部分的修繕等大型修繕工程前,為避免突然過大的支出,事前由各戸每個月共同積蓄此費用。

15.,居住海外的人, 需要交利得稅嗎?
 
居住海外的人獲得日本國內房地產時,只要在日本地區有任何的收入都需要繳稅, 年收入低於 195 萬円的稅率是 5%, 個人免稅額是 38 萬日元.
 

16., 在香港找我們幫手和在日本自行找仲介, 費用一樣嗎?
費用一樣我們不會加收任何費用或傭金, 我們也收到一些自行在日本找仲介買屋的求助個案, 例如滙款, 簽約等等問題..................在日本自行找仲介要付的傭金, 費用也是一樣,  為何還大費週章

17., 我們會代收任何樓宇款項嗎?
我們不會代收任何樓宇款項 , 所有樓宇款項直接由日本持牌地産會社司法書士處理


18., 為何查詢的物件經常巳售出, 是"釣魚"物件嗎?
 
我們公司不會用"釣魚"物件作推廣手法, 只是近數月搶貨情況嚴重, 而購買的客人不止是香港人, 物件經常在未上架巳有客戶申請了, 好物件的"生存"只有三兩小時

19.,  為何要做民政事務署宣誓?

在日本買物件時, 他們需要戶籍謄本作産權轉移及登記, 但香港客人只需民政事務署宣誓便可.


20., 租賃管理服務範圍?
 
a) 每個月向房客收房租
b )處理房客打電話來所抱怨的事情(例如:門鎖壞掉、馬桶..等)
c )舊房客搬走後找新房客
d )重新整理房子
e )向房客或保證人催繳房租
f ) 固都稅: 免費代繳
g )房屋維修: 請維修公司估價,會先向屋主報價

21., 買日本樓的使費及稅金,佔樓價7-12%, 是否中介公司或我們賺很多?
 
不是 ,
使費及稅金其實巳包括 :
( i ) 司法書士費用及登記稅(12萬Yen up)
( ii )不動産取得稅
( iii )印紙稅
( iv )保險
( v )日
本法定中介費用3% + 6 萬Yen
( vi ) 固都稅


22., 萬一,我們不幸結業, 點算?

在完成交易後, 租務事宜會由日本的管理公司(有中國人社員)處理, 對收租沒有影響, 如果參加了租金共承的客戶, 只需通知
日本的管理公司, 把租金直接滙來便可


23.,萬一,日本的管理公司結業, 點算?
 
業權是購買者的,只需找另一個仲介或管理公司, 委托收租管理便

24.,萬一,日本的仲介公司結業, 點算?
 
業權是購買者的, 購買者手上也有權利書及政府謄本, 只需找另一個仲介或管理公司, 委托收租管理便

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