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溫馨提示:為何外國人在日本買房常需要「全款」

近年來日本房地產因日圓貶值與高投報率，吸引了大量海外買家。然而，許多外國人在進入市場後才發現，想要像當地人一樣享受日本極低的房貸利率，門檻遠比想像中高。在實務操作中，*「三千萬日圓」與「全額購買」*幾乎成了非在日居住者的購屋代名詞。

1. 「三千萬日圓」的隱形門檻

對於沒有日本「永住權（永久居留權）」或不在日本工作的海外買家，若想向在日銀行（如台系銀行駐日分行或特定的日系銀行）申請貸款，物件的總價通常有最低要求。

行政成本與風險考量：銀行對外國人的審核流程繁瑣，若物件總價低於三千萬日圓（甚至有些銀行要求三千五百萬以上），銀行會認為放款金額過低，產生的利息收益無法覆蓋其行政與風險成本。

物件價值限制：低價物件往往屋齡較高或位於偏遠地區，對於銀行而言，這類資產的抵押價值（擔保力）不足，一旦違約，銀行難以變現回收資金。

2. 為什麼大部分情況必須「全款購買」？

如果你看中的是位於二三線城市、屋齡超過 30 年、或是總價僅一兩千萬日圓的小套房，幾乎無法申請到貸款，原因如下：

身份限制：日本大多數主流銀行僅針對有「永住權」或「穩定在日工作收入」的人提供貸款。對於單純的海外投資者，即便收入再高，日系銀行多半直接拒收。

低評價物件不放款：許多外國買家偏好的「低總價」中古屋，其折舊後的評價價值可能接近於零。在銀行眼中，這類物件不具備貸款資格，因此買家必須準備 100% 的現金。

貸款成數受限：即便符合三千萬日圓以上的門檻，外國人通常也僅能貸到 5 至 6 成，剩下的自備款與各項規費（約總價 8%~10%）仍需準備大量現金。

3. 給海外買家的建議

在日本買房，資金的「流動性」與「性質」非常重要。

鎖定精華區：想要貸款，請鎖定東京、大阪等一線城市，且總價高於三千萬、室內面積大於 40 平方米（約 12 坪）的物件，較有機會對接銀行。

現金購買的優勢：雖然全款壓力大，但現金買家在中古市場極具競爭力。面對好物件，現金買家能快速簽約，有時甚至能爭取到更好的價格（指値）。

結論

在日本置產，千萬別帶著「高槓桿」的預期進場。除非你擁有日本長期居留身份，否則*「現金購買」或「高額自備款」*是外國人必備的財務覺悟。認清三千萬日圓的門檻，能幫你過濾掉那些「看得到、貸不到」的物件，讓置產計畫更加穩健。

晴空部長 (Haru-Bucho)

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