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又一層:税貸 P Loan 札幌尋夢記

	又一層:税貸 P Loan 札幌尋夢記

	有人問此時此刻買日本樓是否必贏？這答案沒有人會明確告訴你，值搏不值搏，全憑自己去决定。

	日本樓的特別之處，不單是擁有永久地權，而且可以代代承傳。除非你買的是借地權，以土地所有權這方面來衡量，日本物業確實具有優勢。

	筆者接觸到一個真實個案，以短期P Loan置業方案，現與讀者無私分享一下。買家購置的物業是位於北海道中央區札幌南三条，以330萬日元成交，該物業為100户建物，築於1991年，回報約為8厘。

	南三条物件原業主於日樓泡沬爆破期購入，當時市值超出1200萬日元（原業主向銀行貸款1570萬日元），如今卻以1/4的價錢賣予新買家，這日本人正式成為樓場上徹徹底底的輸家，而個案中的新買家也未必是最終赢家，只是表面証供看來是贏面比較大而已。

	以1.49厘年息P Loan先洗未來錢，用創造性財務槓桿借貸買入。1.49厘與8厘回報相比，表面看似一定能抵消貸款利息，而且必賺無疑。投資物業存在種種變數，諸如空屋招租交接期、政冶、匯率、天災等風險，預想回報率也只是一道公式，實際上這道公式未必能全然實現，到頭來回報也許與預計的不一樣。

	投資物業入市時機很難撑握精準，但利用債務來不斷建立資產，是一個長期性的戰略方法。一般人的薪金收入是不會與夢想置業所需的資金同步，意思是指正常人賺打工上班的錢，一定是追趕不上物業升值的步伐。尤其是身處香港這個畸形社會，當你在儲錢的過程中，樓價已經節節上升。

	先洗未來錢雖是一個好方法，但必須有良好的自控力，以及衡量自身還款能力，切勿操之過急，以免債台高築。

	又一層

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