中產階層青睞日本房；高凈值人群熱衷歐美房
滬上再掀海外置業潮 ？
顧問提示：海外置業手續複雜、中介陷阱多
《中國經濟周刊》記者 勞佳迪 實習生 畢彤彤 |上海報導
9月19日，雖然是周末，上海國金中心幾間辦公室里依然人頭攢動，一場海外置業諮詢會正在進行。每間辦公室貼著不同國家的名稱和國旗圖案，張雨蕭（化名）推開了貼著「澳洲」字樣的門扉。
「我就要這個02戶型了，我們什麼時候可以簽協議？」諮詢了近一個小時后，她拍板位於墨爾本市中心的一間公寓。
自從決定海外置業后，張雨蕭便開始了解各國的置業市場及流程，自己逐漸也變身親朋的「置業顧問」。「身邊不少朋友要麼已經買了，要麼就在買的路上。」她對《中國經濟周刊》記者笑言，此行並不孤單。
而在上海，如此一幕，幾乎每個周末都會在高檔寫字樓或者五星級酒店上演。知名房地產諮詢管理機構仲量聯行在最新報告中宣稱：在股市累月持續波動后，近幾個月諮詢購買海外房產的人數明顯增長。
尋找資產保險箱
「澳大利亞房價未來還會上漲，出租也划算，國內經濟不景氣，投資海外資產還是比較保險的。」資產的保值與增值，是張雨蕭一舉拿出60萬澳元（約合人民幣267萬元）買房的首要原因。
和許多驚魂未定的股民一樣，張雨蕭前期也經歷了股市斷崖式下跌。房地產置業專家許振東撰文稱，國內經濟形勢的不穩定因素，促使高凈值人士將目光轉向海外，在全球範圍內重新進行資產配置，以分散風險。
地產諮詢機構世邦魏理仕研究部近日發佈的報告顯示，二季度以來，國內機構、開發商、企業和個人的海外置業投資均呈現持續增長態勢。胡潤研究院則稱，在這股海外投資潮流中，房地產佔比居首，達到四成以上。
記者在海外置業諮詢會上注意到，人民幣貶值亦是現場許多潛在買家海外置業的動力。8月11日，中國人民銀行宣布改革人民幣匯率中間價形成機制，隨後兩個交易日內，人民幣兌美元連續兩日下跌，跌幅超過3%，創下近20年人民幣匯率的最大一次調整。這加快了高凈值人士全球資產配置的腳步。
仲量聯行華北區研究部總監麥哲文表示，許多買家是想通過海外置業實現資產與美元、黃金等硬通貨的有效挂鉤，通過資產的多元化對沖匯率風險。
「近年來國內住宅市場表現疲軟、一線城市房價高企和限購都是推動因素。而且對於高凈值人士來說，購買海外資產往往與子女海外求學以及未來可能的移民目的地緊密相連。」 除了上述因素，世邦魏理仕中國區執行董事陳仲偉還在接受《中國經濟周刊》記者採訪時分析，「近年來綠地、萬達、萬科等國內龍頭開發企業紛紛進軍海外房地產開發市場，瞄準中國高凈值人士的海外置業需求，想必也形成推動。」
這股風潮之下，看準滬上高凈值人士海外置業的熱情，全球最大房地產經紀公司瑞麥於9月14日落戶上海。瑞麥公司上海地區負責人楊澄也對《中國經濟周刊》記者表示，現在純以投資為目的購買海外房產的購房者變多，中國民眾對海外住宅投資的興趣還將日益提高，不僅是為了獲得投資回報和租金收益，更是出於財富保值的目的。
中產階層加盟成為海外置業「生力軍」
有趣的是，傳統被認為是「富人盛宴」的海外置業風潮中，正悄悄湧入「生力軍」。在諮詢會現場，盛廣微（化名）就是一名「賺工資」的中產階層。《中國經濟周刊》記者注意到，相比澳洲，中產階層投身「日本」諮詢室的現象更為多見。
在日企上班的盛光微戲稱自己是「近水樓台」，對日本房屋情況比較熟悉。「人民幣對日元購買力有較大優勢，再加上2020年東京奧運會肯定會提振日本經濟，非常具有想像空間，而且日本還是永久產權，投資日本地產業應該是個不錯的選擇。」他對記者解釋。
而像他這樣的中產階層新生力量的確不同於高凈值人士一擲千金追捧歐美豪宅，日本和東南亞的住宅更受到這個群體的青睞，尤其是今年以來，日本房屋尤為炙手可熱。
據日本不動產研究所測算，過去一年，至少有360億日元的中國私人資本進入日本房地產市場。日本不少房地產公司經常接到中國客戶的諮詢和委託，業務量大幅增加，為此還增加了精通漢語的經紀人。台灣信義房屋的數據顯示，日本出售給中國買家的房屋在今年前三個月里增長了70%達到111億日元（約合人民幣5.9億元），日本售出的每100套公寓就有10至15套賣給了來自亞洲的外國投資者。
一些房產中介更是打出了「70萬安家東京」的口號。相關數據顯示，日本的新房均價與上海相當，但由於在日本購房不用承擔公攤面積，連房屋的陽檯面積也不算在內，確保100%得房率，因此購房總價降低不少，而大阪的均價更是接近上海的2/3。另外，日本房地產的租售比合理，用於出租的物業投資供不應求，租賃市場成熟，回報率相對更穩定。搜房網數據顯示，上海的租金回報率約2%～3%，而日本可達6%～12%。
房天下置業顧問馬少斐對記者介紹：「日本將於2020年舉辦東京奧運會，在這之前東京的房地產升溫概率較大。目前日本房地產的整體價格依然處於低位，具有較大升值空間。這些因素都激發了海外投資者的熱情。」
他還補充表示，即使是澳洲和歐美，房屋單價也和上海水平相當，對於中產階層而言，國外優質的教育資源與更健康的自然環境也十分具有吸引力。
歐美市場是「黃金標的」
「歐洲和美國諮詢會場人多得已經進不去了。」當記者以購房者身份張望時，被現場一位置業顧問攔住。
相比日本，歐美是高凈值人士投資的熱點，而中國的高凈值人群也日漸龐大。招商銀行和貝恩資本共同發佈的《2015年中國私人財富報告》顯示，2014年，可投資資產超過1000萬人民幣的中國高凈值人士超過100萬人，持有的可投資資產共計32萬億人民幣。報告同時預計2015年上述兩個數字將分別增長22%和17%。上海是目前國內擁有高凈值人士數量最多的七個省市之一。
房天下置業顧問馬少斐說，今年以來出於資產保護、高資產配置考慮的高凈值買家在增多，他們主要考慮美國、歐洲等發達國家的房產，這些國家的政治和經濟環境較穩定，教育資源也較豐富。
英國《金融時報》旗下的《中國投資參考》近日調查也顯示，美國是42%中國受訪者購房的首選目的地，其次是澳大利亞、加拿大和英國。世邦魏理仕中國區執行董事陳仲偉向記者解釋：「主要是因為這些地區可以提供良好的教育，以及大陸高凈值人士對這些城市相對熟悉。」
據胡潤研究院報告分析，洛杉磯、舊金山和溫哥華是高凈值人群最青睞的海外置業城市前三名。美國是受訪高凈值人群海外置業的絕對首選，佔60%；其次是加拿大，佔22%；歐洲排名第三，佔7%；澳洲排名第四，佔4%。洛杉磯、舊金山和溫哥華是高凈值人群最青睞的海外置業城市前三名，前十名中有7個北美城市。
陳仲偉為《中國經濟周刊》提供的一組數據也印證了美國置業熱。全美地產經紀商協會的最新報告顯示：中國個人投資者在美國購買住宅的總投資額超280億美元，在所有外國國籍買家中排名第一。他還對記者補充分析：「我們發現，在美國購買住宅的激增正好與對美國EB-5簽證的需求激增相吻合，在2014年，美國該項簽證的年度限額首次被用完。」
海外置業之路暗礁叢生
不過，相比國內購房，海外置業手續相對複雜得多。馬少斐對記者介紹，在選好房后要先交付定金，中介機構會委託律師簽署合同，在首付、貸款、尾款都結清后，會委託物業託管房產，負責租賃以及再售。複雜的置業過程遭遇中介陷阱的概率更高。
「這個項目現在很緊張的，我們拿到的數量也有限，都在搶購」。諮詢會上，多數置業顧問都在催促客戶儘快支付定金。而戶型介紹上類似「7～8年可翻一番」的美好願景也比比皆是。
事實上，購房者卻可能隨時落入陷阱。據知情人士透露，當前的移民置業中介行業的確存在良莠不齊的現象，主要是一些沒有資質的小型中介為達到搶客的目的採取虛假廣告、過度承諾等缺乏誠信的手段，此類公司的經營狀況也往往存在一定的風險。
另一方面，海外置業人群中，移民需求也是一大動因，希望用國外的一套房產作為敲門磚。但在部分國家，尤其是發達國家，政府將房產認定為投資開發項目，一般不與移民挂鉤，比如投資者熱衷的美國與加拿大。另一移民熱門目的地澳大利亞，購房者也僅能在申請移民時予以加分。
房產遠隔重洋，大部分置業者沒有時間打理房產，給一些不良中介創造了從中忽悠的空間。北京僑外出國諮詢服務有限公司總裁丁穎表示，置業之後的相關手續辦理以及物業管理可能產生後顧之憂。
諮詢會現場，「黃金地段」、「步行10分鐘可達CBD」……海外置業項目也打出了五花八門的營銷口號，一些中介公司為了迎合買房者需求，順勢而上推出各種以「學區房」作為主要賣點的海外樓盤。但據記者了解，在國外並沒有學區房的概念，租房照樣可以就近入學。
針對以上情況，陳仲偉建議，置業者在決定前先掌握必要的信息，「當地的房地產價格走勢，項目的主要參數，項目發展商的背景，項目周邊的商業、學校、醫療配套情況和治安情況等都應是投資者判斷項目買賣時機和投資前景的重要依據。」
美國EB-5簽證
美國EB-5投資移民簽證最初出現在1990年的移民法案中。外國投資者只需向美國投資100萬美元（約合人民幣621萬元）、提供10個就業機會（不包括投資者及其直系親屬），就可以獲得綠卡。如果向高失業率或經濟欠發達地區投資，50萬美元加10個工作機會就能獲得居留權。 申請獲得批准后，申請人及其直系親屬將獲得兩年的居留許可。申請人必須在許可過期90天前，進一步提交已創造10個就業崗位的證明。2014年8月，該項目實施24年來，首次用完了每年10667個人數配額。
